Indivision successorale : qui décide, qui paie et comment en sortir

Qu'est-ce que l'indivision successorale ?

C'est la situation dans laquelle plusieurs héritiers possèdent ensemble les biens d'un défunt, sans qu'aucun ne soit propriétaire d'un bien précis. Elle commence au décès et prend fin avec le partage.

Chaque héritier détient une quote-part, exprimée en fraction : un tiers, un quart, etc. Cette quote-part porte sur l'ensemble des biens, pas sur une pièce de la maison ou un objet.

L'indivision est automatique dès qu'il y a plusieurs héritiers. Elle peut durer quelques mois ou plusieurs années, selon l'accord entre les héritiers.

Quelles décisions peut-on prendre seul ?

Chaque indivisaire peut seul accomplir les actes de conservation, c'est-à-dire ceux qui évitent qu'un bien se dégrade ou perde sa valeur.

Il s'agit par exemple de travaux de réparation nécessaires sur une toiture ou une installation de chauffage. L'urgence n'est pas exigée.

Il peut utiliser les fonds de l'indivision pour payer ces dépenses. À défaut, il peut obliger les autres indivisaires à y participer.

Quelles décisions exigent la majorité des deux tiers ?

Les actes d'administration courante se décident à la majorité des deux tiers des droits indivis. Il s'agit des droits détenus, pas du nombre de personnes.

Exemple : quatre héritiers à parts égales détiennent chacun 25 %. Il faut l'accord de trois d'entre eux (75 %). Un héritier qui détient 50 % doit réunir l'accord d'héritiers détenant ensemble au moins 16,67 % des droits.

Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres de la décision. Sans cette information, la décision ne leur est pas opposable.

Quand l'unanimité est-elle obligatoire ?

L'unanimité est requise pour tout acte de disposition, comme vendre un immeuble, et pour tout acte qui sort de l'exploitation normale des biens.

Un seul héritier qui refuse peut donc bloquer la vente d'une maison. La loi prévoit cependant plusieurs recours devant le juge, détaillés ci-dessous.

Un indivisaire qui gère les biens au su des autres, sans opposition, est réputé avoir un mandat tacite. Ce mandat couvre l'administration, mais jamais la vente ni la signature d'un bail.

Comment débloquer une indivision en cas de désaccord ?

Plusieurs mécanismes judiciaires permettent de surmonter le refus d'un indivisaire. Ils passent tous par le tribunal judiciaire.

La procédure des deux tiers ne s'applique pas lorsque la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété). Elle est aussi exclue si un indivisaire est présumé absent ou protégé.

La loi du 7 avril 2026 a élargi l'article 815-6. Le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul la vente d'un bien indivis, si l'urgence et l'intérêt commun le justifient.

Ce que la loi du 7 avril 2026 change (et ne change pas)

La loi n° 2026-248 facilite la sortie de l'indivision, mais elle ne supprime pas le juge en métropole. La vente ou le partage à la majorité des deux tiers sans tribunal reste réservé à la Corse ; certains territoires d'outre-mer appliquent la majorité simple (loi Letchimy).

• Entrée en vigueur : 9 avril 2026.
• Vente par un seul indivisaire possible sur autorisation judiciaire, en cas d'urgence et d'intérêt commun (article 815-6).
• Partage judiciaire élargi : il peut aussi servir à liquider les intérêts d'époux, de partenaires de PACS ou de concubins.
• Le juge commis au partage peut trancher les contestations en cours de procédure et ordonner une licitation (vente aux enchères).
• En Corse uniquement : les deux tiers peuvent vendre ou partager devant notaire, sans juge, si personne ne s'oppose dans les 3 mois.

Qui peut occuper le bien et à quelles conditions ?

Chaque indivisaire peut utiliser les biens selon leur destination, sans empiéter sur les droits des autres. Celui qui occupe seul un logement doit en principe une indemnité d'occupation.

L'indemnité est due à l'indivision, sauf accord contraire entre les héritiers. Une convention d'indivision peut en fixer le montant ou l'écarter.

En cas de désaccord sur l'usage, le président du tribunal judiciaire peut fixer provisoirement les règles. L'usage doit respecter la destination du bien : une maison d'habitation ne peut pas devenir un commerce.

Comment répartir les loyers, charges et dépenses ?

Les revenus et les charges se partagent en proportion des droits de chacun. Celui qui perçoit ou dépense pour l'indivision doit tenir des comptes à la disposition des autres.

Ces comptes sont souvent source de conflit au moment du partage. Le registre Indivision de Votre Succession vous permet de tenir les comptes de l'indivision, de calculer les majorités et de rédiger un compte rendu de décision.

• Loyers et revenus : ils reviennent à l'indivision. Chacun peut réclamer sa part annuelle des bénéfices.
• Taxe foncière, assurance, charges : elles se répartissent selon les quotes-parts.
• Dépenses d'amélioration ou de conservation payées par un seul : il a droit à une indemnisation lors du partage.
• Dégradations causées par la faute d'un indivisaire : il en répond.

Un héritier peut-il vendre sa part ?

Oui, un indivisaire peut céder sa quote-part. S'il la vend à une personne extérieure, il doit d'abord la proposer aux autres indivisaires, qui ont un droit de préemption.

Le projet de vente est notifié par commissaire de justice, avec le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur. Les autres indivisaires ont un mois pour se porter acquéreurs, puis deux mois pour signer.

Une vente conclue sans respecter cette procédure est nulle. L'action en nullité se prescrit par 5 ans.

Combien de temps peut durer l'indivision ?

En principe, aussi longtemps que les héritiers le souhaitent, mais chacun peut demander le partage à tout moment. Une convention ou une décision du juge peut toutefois imposer un maintien temporaire.

Le tribunal peut maintenir l'indivision jusqu'à 5 ans, notamment pour protéger le conjoint survivant ou des enfants mineurs qui vivent dans le logement. Ce maintien est renouvelable dans certains cas.

Les héritiers peuvent aussi signer une convention d'indivision pour organiser la gestion sur une durée déterminée, au maximum 5 ans renouvelables.