Frère qui occupe la maison héritée : doit-il payer ?

L’essentiel

L’héritier qui utilise seul un bien indivis doit verser une indemnité à l’indivision, sauf décision contraire des autres indivisaires. source
Les sommes dues au titre des fruits et revenus de l’indivision, dont l’indemnité d’occupation, ne peuvent être réclamées que sur 5 ans (article 815-10 du Code civil). source
Un héritier qui a payé seul la taxe foncière peut demander aux autres le remboursement de leur part. source
Une convention d’indivision portant sur un bien immobilier doit être établie par un notaire. source

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Pourquoi une indemnité et non un loyer ?

Parce que votre frère est copropriétaire, pas locataire : il prive simplement les autres héritiers de l’usage du bien.

Tant que la succession n’est pas partagée, la maison appartient à tous les héritiers. Celui qui en a seul la jouissance compense les autres par une indemnité due à l’indivision, sauf si tous ont convenu qu’elle ne serait pas due.

Les juges regardent si les autres héritiers peuvent réellement accéder au bien : un changement de serrure ou un refus de remettre les clés montre que l’occupation est exclusive, et l’indemnité est alors due.

Comment est calculé le montant ?

À partir de la valeur locative du bien, souvent minorée parce que l’occupant n’a pas la sécurité d’un locataire.

Le notaire ou le juge retient une estimation du loyer de marché et applique fréquemment un abattement. Le total s’accumule chaque mois et vient en déduction de la part de votre frère au partage.

En sens inverse, s’il a payé seul la taxe foncière, l’assurance ou de gros travaux de conservation, ces dépenses peuvent être comptées en sa faveur.

Comment la réclamer sans perdre ses droits ?

Formalisez votre demande sans tarder : au-delà de 5 ans en arrière, l’indemnité ne peut plus être réclamée.

Écrivez à votre frère et au notaire chargé de la succession pour demander que l’indemnité soit comptée.
Proposez une solution écrite : convention d’occupation, rachat de vos parts ou mise en vente.
Gardez des preuves de l’occupation : courriers à son nom, attestations, échanges.
En cas de blocage, le tribunal judiciaire peut être saisi, notamment dans le cadre d’un partage judiciaire.

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Questions fréquentes

Mon frère peut-il occuper la maison si nous sommes d’accord ?

Oui. Les héritiers peuvent l’autoriser, avec ou sans indemnité. Mieux vaut l’écrire, par exemple dans une convention d’indivision notariée, pour éviter les malentendus au partage.

Le conjoint survivant doit-il aussi une indemnité ?

Sa situation est différente : il bénéficie de droits propres sur le logement qu’il occupait avec le défunt. Faites préciser ses droits par le notaire avant toute demande.

Et si mon frère refuse aussi de vendre ?

Personne n’est obligé de rester en indivision : chacun peut demander le partage. Notre page sur le frère qui refuse de vendre présente les recours, y compris les nouveautés de la loi du 7 avril 2026.

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Sources

Article mis à jour le 28 octobre 2026. Information générale. Pour une situation particulière, adressez-vous à un notaire.

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